Одним из важных моментов сделок с недвижимостью является освобождение квартиры после продажи. Кто и каким образом устанавливает срок освобождения квартиры?
Срок освобождения квартиры
Гражданский кодекс РФ регулирует только передачу недвижимости от продавца покупателю по подписываемому передаточному акту, Статья 556 ГК РФ.
Сроки исполнения передачи имущества и подписания акта приема-передачи отдаются на откуп участникам сделки. Поэтому очень важно, чтобы отдельным пунктом договора купли-продажи был указан согласованный срок освобождения квартиры.
Минимально желаемый срок — в течение 3-х дней с момента Государственной регистрации договора купли-продажи. Максимально допустимый срок (из деловой практики) — 3 недели с момента регистрации. Некоторые продавцы непосредственно в нотариате в момент составления-подписания договора заявляют о том, что они смогут освободить квартиру в течение 2-3 месяцев после регистрации, потому что им нужно сделать ремонт в приобретаемом жилье.
А представьте, если покупка квартиры по ипотеке . Платеж за кредит начинается с момента подписания кредитного договора, предусмотрена ускоренная регистрация договоров купли-продажи по ипотеке в течение 5 суток. И что делать, если продавец не собирается освобождать квартиру длительное время? Придется договариваться в стрессовой обстановке, настаивая на сокращении срока.
Аналогичным образом может развиться ситуация при совершении сделок с альтернативным жильем , когда в цепочке участвует несколько квартир. Чтобы в последний момент не развалилась эта собранная схема из-за одного человека — потребуются опытные переговорщики. При этом максимальный совокупный срок сдачи-приемки всех квартир не должен превышать одного месяца.
Не надейтесь на устные договоренности, обязательно закрепите их письменно на начальном этапе сделки, а именно: укажите срок освобождения квартиры как в Предварительном договоре купли-продажи, так и в Соглашении о задатке (авансе).
Освобождение квартиры после продажи. Условия.
Из практики: Можно подстраховаться от несвоевременной выписки или срока передачи недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, при оформлении договора аренды банковской ячейки. Достаточно разделить сумму причитающегося платежа по разным пакетам, прописав условия их получения: одна часть — после предоставления зарегистрированных документов, другая — после предоставления «чистой» формы 9 (все выписаны), третья — по акту приема-передачи квартиры или иному передаточному документу.
Всегда нужно быть внимательным и осторожным, когда в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. Лучше проконсультируйтесь со специалистом.
Помните:
- Продавец обязан передать квартиру по акту приема-передачи.
- Покупатель обязан передать денежные средства и получить от Продавца расписку.
Какие есть цивилизованные методы (в суд подать) — потребовав компесации??? Сообщение отредактировал virtvas: 13.08.2009 — 22:55 да, вызываете милицию, ломаете двери, не в каменном веке вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 23:56) вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. че на него смотреть, в кутузку его и делов-то)))))))) QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 22:56) вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. Война взглядов 🙂 интилигенция… за шкварник и на мусорку…
Продавец не освобождает квартиру
Впрочем, покупатель может обезопасить себя, настояв на том, чтобы в договоре было указание на крайнюю дату выезда бывшего собственника.Важно помнить, что собственник должен освободить квартиру не только физически, то есть очистив ее от своих вещей, но и юридически – сняв с регистрации себя и прочих проживающих граждан. Теги: Copyright © 2007 – 2018 Все права защищены. При использовании материалов ссылка на сайт обязательна.
Невыезд продавца из проданной квартиры
Важно
Вы можете рассчитывать на:
- компенсацию всех расходов, понесенных в связи с необходимостью обеспечения себя другим жильем;
- оплату коммунальных платежей до дня освобождения квартиры продавцом;
- неустойку за пользование чужими денежными средствами;
- компенсацию морального вреда.
Задайте свой вопрос юристу! Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости»: Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать? Отказ от права преимущественной покупки жилья У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет.
Внимание
Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику… Выделение доли в натуре и выплата компенсации совладельцам.
Освобождение квартиры после продажи: особенности и сроки
Что делать? Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры? Долевая собственность на квартиру – долю можно сдать, можно продать Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры.
Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет… Квартира как индивидуальная собственность одного из супругов Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке.
Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь…
Как сэкономить на уплате налогов при продаже квартиры? Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб.
Освобождение квартиры после продажи
Другой немаловажный вопрос — с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.
Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. Статья 223 ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента.
Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе — закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.
Если продавец не освобождает квартиру — что делать?
В чем подвох? (1 | 2 | 3) Сгущёнка! 61 7024 14 Апр 2018 20:31 Самый экологически чистый мкр в Екатеринбурге??? (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9) Gervaks 201 30161 14 Апр 2018 20:25 Расчеты по сделкам через Сбербанк Уралькое отделение БиТ 1 235 12 Апр 2018 19:20 несколько собственников в квартире- какие сложности при продаже? gdeto 13 622 12 Апр 2018 16:01 Вопрос на засыпку: готовый дом или пустой участок? (1 | 2 | 3 | 4) embrsce 87 4604 12 Апр 2018 10:16 удалено Alexanderr 0 163 11 Апр 2018 12:35 Квартира в Арамили Некая Анастасия 3 193 09 Апр 2018 16:01 Переезд на юг (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | …. | 48 | 49 | 50 | 51 | 52) Виктория1973 1283 111601 09 Апр 2018 12:32 Экология Ебурга и окрестностей (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7) Konstantin I Meister Inquisitor 163 31575 08 Апр 2018 09:39 Рефинансирование ипотеки на комнату.
Продавец квартиры не выезжает в оговоренный срок
Также в законе говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. В таком случае уже подается иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру покупателю.
03То есть, по сути, Гражданский Кодекс отдает вопрос о сроках на откуп самим участникам сделки, которые прописывают его отдельным пунктом в договоре купли-продажи. В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию эти сроки не превышают двадцать один рабочий день с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.
А значит прекратить это право может только постановление суда (иск об изъятии из чужого владения, например). Законодательство РФ наделило полномочиями решения таких вопросов только судебные инстанции, даже не милицию (участковых).
И они об этом знают… Спасибо, Elenaberg. Т.е. подводим итог: 1 В положенный день освобождения приходим, если отказываются, вызываем участкового, составляем некий акт (чтобы сам факт невыезда зафиксировать). 2. Составлем исковое заявление в суд о принудительной выписке-выселении, относим в районный суд и ждем решения.
3. Дверь не ломаем, никого за шкварник не выкидываем во избежании собственных проблем Вопрос — через какое время (ориентировочно) будет вынесено решение суда и какие компенсации можно требовать? Сообщение отредактировал virtvas: 14.08.2009 — 15:03 требуйте компенсацию по съему номера в отеле… за срок.. пока не выселялисьесли есть знакомые..
Продавец не освобождает квартиру в срок
Однако при этом покупателю не выгодно ждать такой долгий срок, так как, например, в случае покупки по ипотеке платежи начинаются с момента выдачи кредита, но реально квартира освобождается продавцом не сразу, возможно это заставляет тратить время и деньги на съем временного жилья. Что же делать со сроком освобождения квартиры после покупки / продажи? Покупателю в таком случае следует отдельно договариваться с продавцом о сроке передачи собственности и настаивать на их сокращении.
Для продавца, как показывает практика, самым компромиссным вариантом является срок от недели до двух календарных недель. 05Особняком выступают «альтернативные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир.
Во-первых, следует внимательно изучить договор, до какого числа имеют права проживать на территории квартиры бывшие хозяева. Если эти числа уже истекли, вы имеете право в порядке самозащиты гражданских прав, при свидетелях, например соседях, собрать вещи незаконно проживающих и выставить их с ними за порог. Перед этими действиями следует подать заявление начальнику ОВД о том, что вы собираетесь применить способ самозащиты касательно конкретного гражданина. Так же вы можете обратиться к участковому или подать заявление в суд.
Физическое освобождение квартиры. Мелочь или важная часть сделки купли-продажи?
Многие люди продающие или покупающие квартиру не подозревают, что передача квартиры после сделки от продавца к покупателю или физическое освобождение, один из важных этапов сделки. Основная масса людей не придают этому большое значение. И надеются на авось, что всё пройдёт само собой. Часто риэлторская работа заканчивается на выдаче свидетельства о регистрации в регистрационной палате. А дальше — куда кривая выведет.
Недавно моя коллега Света проводила непростую сделку. Она представляла интересы покупателя, очень беспокойного и суетного. На долгожданной сделке покупатель после закладки денег в ячейку и подписания договора купли-продажи начал просить ключи от квартиры, аргументируя это необходимостью сделать ремонт. Квартира была в плохом состоянии. Можно по человечески понять его стремление въехать в чистую, отремонтированную квартиру. Света всячески отговаривала его брать ключ у контрагента (агент представляющий сторону продавца). Но контрагент отдал ключ, желая побыстрее закончить отношения по сделке. Документы ушли на регистрацию. Акт приёмки-передачи был подписан. Замечу, что в этом случае вся ответственность за содержание квартиры в должном порядке несёт покупатель. Покупатель начал ремонт и вдруг обнаружил, что вся электропроводка в квартире сгорела. Он начал тут же звонить агенту, требуя встречи с продавцами и устранения неисправности проводки за их счёт.
Но продавцы оказались не робкого десятка. Думаю они знали о неисправности проводки. Они наотрез отказались оплачивать её замену. Света пыталась объяснить покупателю, что он сам виноват в сложившейся ситуации, т.к. она отговаривала его брать ключ от квартиры. Продавцы говорили, что покупатель фактически принял квартиру, взял ключ, подписал акт.
Итогом всей этой кутерьмы было то, что Свете пришлось из своих комиссионных денег по этой сделке оплачивать замену проводки. Вот такая печальная история, в которой оказались правы все кроме агента. Покупателю повезло, что его интересы представляло агентство, было кому предъявлять претензии, не очень заслуженные.
В истории моих сделок был случай, когда после передачи квартиры моему покупателю, через неделю сорвало кран в стояке этой квартиры. Женщина покупала её для сдачи в наём. Весь подъезд сидел без воды, т.к. всех залило водой. Купленная квартира временно пустовала и она не успела сходить в ЖЭК, переоформить документы на своё имя. Её с трудом нашли работники ДЭЗа. Испуганная покупательница тут же позвонила мне и спросила, что ей теперь делать в такой ситуации. Она очень боялась претензий со стороны соседей, но всё благополучно обошлось. Её не растерзали залитые водой соседи, всё обошлось без последствий.
В первой в своей жизни сделке мне пришлось разбирать подвесной потолок на кухне при передаче квартиры, доставая обещанный покупателю провод (его не было видно в отверстии потолка), хозяева квартиры пользовались только боковым светом. Я уговаривала покупателя вызвать электрика для этого вида работ, но он наотрез отказался. Помню своё удовлетворение результатом: провод оказался до самого пола. Мне пришлось позаимствовать лестницу у соседей, чтобы его достать. Было очень комично видеть себя в роли электрика.
Не все приключения заканчиваются весело. Иногда люди несут не малые убытки, если относятся к этому этапу сделки легкомысленно.
А вы попадали в какие-нибудь истории при передаче квартиры? Думаю, эта тема неисчерпаема. Будьте аккуратны при каждом шаге по сделке, это позволит вам избежать неприятностей.
«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону - срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок - условно 2 недели или написать точную дату выезда?»
Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.
После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры. Полное освобождение после продажи включает в себя:
Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
- Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).
Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости. Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный». Как правило, "разумным" сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.
В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию этот срок не превышает две недели с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.
Поэтому, при отсутствии допустимого срока освобождения продавцом жилья, особое внимание следует уделять договору купли-продажи, в котором эти сроки и будут прописаны. Главное, не только настаивать на своей позиции по срокам в устных переговорах с собственником, но и добиваться перенесения результатов устной договоренности в конечный текст договора, не забывать прописывать срок освобождения в авансовом соглашение, лучше договориться обо всем на берегу.
Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) удерживается покупателем и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры.
В особых случаях в договоре пишут: «За каждый день просрочки - столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.
Особняком выступают «обменные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир. В таком случае переговоры о сроках станут более сложными, так как серьезно увеличится количество их участников. Здесь все зависит от опыта и профессионализма риэлторов обеспечивающих сделки.
Вслед за получением зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, а так же Свидетельства о государственной регистрации прав, необходимо провести выписку и освобождение квартиры
. Этому вопросу мы и посвятим сегодня нашу беседу.
Фактически освобождение состоит из двух независимых составляющих:
- юридического освобождения (снятия с регистрационного учета);
- физического (вывоз вещей продавца) освобождение квартиры .
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что проданный товар обязан быть передан покупателю в срок, определенный договором купли-продажи, а если таковой не согласован, то он определяется как «разумный» срок.
Обычно, таковым принимается срок в один месяц. Однако в законе нет четкого определения, с какого момента начинается отсчет этого срока:
- с момента уплаты денежных средств;
- с момента подписания сторонами договора купли-продажи;
- с момента государственной регистрации сделки.
Следовательно, конкретный срок освобождения квартиры обязательно надо прописывать в договоре купли-продажи, так как ни в одном нормативном акте он четко не определен, а само понятие разумного срока, в результате, может быть установлено только судом.
Однако, если у Вас с момента окончания сделки (ее госрегистрации и проведения взаиморасчетов) прошло уже более месяца, то Вы смело можете обращаться в суд с исковым заявлением о выселении бывших владельцев квартиры.
Поэтому, настоятельно рекомендуется обращаться за профессиональной помощью к юристам для составления договора о задержке согласованной части денег до передачи жилья по акту. Оформляется он в простой письменной форме до момента передачи ключей от проданной квартиры и всех книжек по коммунальным платежам.
В данном случае Вы будете контролировать процесс освобождения квартиры без проблем.
Еще раз повторим, что четких, принятых законом, сроков не существует, все зависит от того факта, как выписка и освобождение согласованы между сторонами сделки и прописаны в договоре.
Иногда в договоре купли-продажи прямо указывают: «За каждый день просрочки – такая-то сумма». Вот когда продавец предъявит справку о регистрации на новом месте жительства или паспорт со штампом о выписке, ему можно будет отдать зарезервированную сумму. Как правило, такие условия помогают продавцу удержаться от шальных мыслей.
Таким образом, получается, что факт свершившейся продажи выступает основанием для прекращения права пользования всем проживающим лицам, в том числе и для оставшихся проживать бывших супругов.
Однако, необходимо учитывать, что существование договора купли-продажи квартиры не является основанием для автоматической выписки граждан паспортной службой без их самостоятельного обращения.
Если граждане сами не выпишутся, в таком случае остается один, пусть и беспроигрышный вариант – обращаться в суд.
При этом необходимо учитывать некоторые реалии сегодняшнего времени по поводу отсутствия регистрации.
Согласно законодательству Российской Федерации, выбор места пребывания, а также жительства в пределах России, , или отсутствие ее не может выступать основанием ограничения или регистрации прав и свобод россиянина, в том числе его права на жилище.
Однако на практике мы видим другую ситуацию — пока находишься в подвешенном состоянии: снялся с регистрации в одном месте жительства, а потом переехал в другое, но не успел прописаться, как тут же возникают проблемы получения пенсии, посещения больниц, получения детских пособий.
Хотя встречаются граждане, которых эти вопросы не волнуют и они спокойно годами живут без регистрации.
Основные способы освобождения квартиры
Идеальный. В данном случае жилье принимается в день . А в договоре фиксируется: «Квартира освобождена от личных вещей продавца. Все ключи от квартиры переданы». С этого момента покупатель фактически становится владельцем квартиры.
Популярный. Часто случается, что к моменту продажи продавец не успевает полностью освободить квартиру. В этом случае он покидает ее либо к моменту регистрации, либо через 30 дней, либо несколько позднее.
Альтернативный. Данный способ применяется, когда в сделке проходят несколько квартир, то есть идет так называемая «цепочка». Человек продает свою квартиру, покупает у другого, тот у следующего.
При таком развитии событий Ваша квартира может быть освобождена через месяц, а то и три после продажи — в тот момент, когда будет поставлена последняя точка в череде сделок. Освободили одну квартиру, через неделю – следующую, и так далее.
Конфликтный. Слава Богу этот способ встречается редко, в основном при покупке квартир у наркоманов и алкоголиков. Хотя встречаются и просто люди с непростым характером. Уговорить их лично прийти в паспортный стол, выстоять там очередь и выписаться из квартиры бывает очень непросто.
На крайний случай на него можно подать в суд. Однако до суда, обычно, доходят только те случаи, когда квартиру не освобождают более месяца.
К счастью, такие необязательные люди в сделках встречаются редко, так как , как правило, продумывают схему до конца.
Снятие с регистрационного учета
Данный этап можно пройти по-разному:
- либо обратиться в отдел ФМС России по месту жительства (тому, откуда выписываетесь). В паспорт, при этом, ставится отметка о снятии с регистрационного учёта и выдается листок убытия. После чего необходимо в течение 7 дней зарегистрироваться по новому месту жительства;
- либо оформить снятие с регистрационного учета по запросу. Это значит, что Вы можете уехать без оформления снятия с регистрационного учета. Однако по прибытии на новое место (не позднее семи календарных дней с момента прибытия), наряду с оформлением регистрации еще и выписаться с адреса, где Вы были ранее зарегистрированы.
Помните, что любые операции с недвижимостью - это очень серьезный вопрос. Именно поэтому настоятельно рекомендуем Вам, обращаться к профессионалам.
Видео на тему:
IncomePoint.tv: прописка и выписка при сделках с жильем
